Umzug
Wohnungsübergabe: So bekommen Sie Ihre Kaution vollständig zurück
Was der Vermieter verlangen darf, welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind und wie Sie das Übergabeprotokoll richtig führen.
Von Florin Ciurusniuc, Inhaber, Beneclean · Aktualisiert am · 5 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne besondere Vereinbarung reicht eine besenreine Übergabe: geräumt und grob gereinigt. Streichen müssen Sie nur, wenn eine wirksame Klausel es verlangt.
- Starre Renovierungsfristen (BGH VIII ZR 361/03) und Quotenabgeltungsklauseln (BGH VIII ZR 242/13) sind unwirksam.
- Wurde die Wohnung unrenoviert und ohne Ausgleich übergeben, müssen Sie beim Auszug nicht renovieren (BGH VIII ZR 185/14).
- Unterschreiben Sie im Übergabeprotokoll nur, was stimmt, und fotografieren Sie jeden Raum.
- Der Vermieter darf die Kaution für eine angemessene Prüfzeit behalten, einen Teil auch bis zur Nebenkostenabrechnung.
Bei der Wohnungsübergabe geht es um Ihre Kaution, meist um zwei bis drei Monatsmieten. Streit entsteht fast immer an denselben Stellen: Wände, Löcher, Kalk im Bad, Fett in der Küche. Wer weiß, was verlangt werden darf, und die Übergabe gut vorbereitet, hat dabei die besseren Karten.
Was der Vermieter bei der Übergabe verlangen darf
Ohne besondere Vereinbarung muss die Wohnung geräumt und besenrein zurückgegeben werden. Besenrein heißt nach der Rechtsprechung: alle eigenen Gegenstände raus, grober Schmutz entfernt, Böden gefegt. Verlangt der Mietvertrag mehr, zum Beispiel eine gereinigte Übergabe, gilt der Vertrag. Eine gründliche Endreinigung vermeidet trotzdem die meisten Diskussionen. Normale Abnutzung durch Wohnen ist kein Schaden, für den Sie zahlen müssen. Kratzer im Parkett nach zehn Jahren gehören dazu, ein Brandloch im Teppich nicht.
Schönheitsreparaturen beim Auszug: viele Klauseln sind unwirksam
Ob Sie streichen müssen, hängt allein vom Mietvertrag ab, und viele Klauseln halten vor Gericht nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind unter anderem unwirksam:
- Starre Fristen, nach denen zum Beispiel alle drei Jahre Küche und Bad gestrichen werden müssen, egal wie sie aussehen
- Quotenabgeltungsklauseln, nach denen Sie anteilig zahlen sollen, obwohl noch nicht renoviert werden muss
- Klauseln, die eine Renovierung verlangen, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und Sie dafür keinen Ausgleich bekommen haben
| Urteil des BGH | Was es für Mieter bedeutet |
|---|---|
| VIII ZR 361/03 | Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen sind unwirksam. |
| VIII ZR 242/13 | Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam. Sie zahlen keinen Anteil für eine Renovierung, die noch nicht fällig ist. |
| VIII ZR 185/14 vom 18.03.2015 | Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ohne angemessenen Ausgleich, ist die Renovierungsklausel unwirksam. |
| VIII ZR 163/18 und 270/18 vom 08.07.2020 | Ist eine unrenoviert übernommene Wohnung deutlich abgewohnt, können Sie vom Vermieter Renovierung verlangen. Meist tragen Sie dann etwa die Hälfte der Kosten. |
Die Vorbereitung: eine Woche vor dem Termin
- Wohnung komplett räumen, auch Keller, Dachboden und Briefkasten
- Dübellöcher spachteln, wenn Sie mehr als üblich gebohrt haben
- Endreinigung: Küche mit Backofen und Dunstabzug, Bad mit Kalk und Fugen, Fenster mit Rahmen
- Alle Schlüssel zusammensuchen und zählen, auch Briefkasten und Keller
- Zählerstände notieren und fotografieren
Das Übergabeprotokoll: Ihre wichtigste Unterschrift
Was im Protokoll steht, gilt später als Zustand der Wohnung. Unterschreiben Sie nur, was zutrifft. Wenn Sie mit einem Punkt nicht einverstanden sind, schreiben Sie das dazu. Fotografieren Sie jeden Raum, mit Datum, bevor der Vermieter kommt. Lassen Sie sich eine Kopie des Protokolls geben.
Im Protokoll sollten stehen: Zustand jedes Raums, festgestellte Mängel, Zahl der übergebenen Schlüssel, Zählerstände und Ihre neue Adresse für die Kautionsabrechnung.
Wann kommt die Kaution zurück?
Der Vermieter darf die Kaution eine angemessene Zeit behalten, um mögliche Ansprüche zu prüfen. Gerichte halten oft drei bis sechs Monate für angemessen. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen Teil bis dahin einbehalten. Den Rest muss er mit Zinsen zurückzahlen.
Was kosten Endreinigung und Kleinreparaturen?
| Leistung | Richtwert München |
|---|---|
| Endreinigung (Grundreinigung) | ab 3,50 € pro m², kleine Wohnung ab 290 € |
| Dübellöcher und Risse spachteln, Kleinreparaturen | ab 90 € pro Auftrag |
| Silikonfuge erneuern | ab 15 € pro laufendem Meter |
Wenn Sie Kleinreparaturen und Endreinigung zusammen beauftragen, schließen wir zuerst Dübellöcher, erneuern Fugen und stellen Türen ein, danach wird gereinigt. So ist die Wohnung am Übergabetag in einem Durchgang fertig. Streichen übernehmen wir nicht.
Die Endreinigung zählt nach § 35a EStG als haushaltsnahe Dienstleistung, Kleinreparaturen als Handwerkerleistung. Absetzbar sind jeweils 20 % der Arbeitskosten, höchstens 4.000 € beziehungsweise 1.200 € Steuerermäßigung im Jahr. Voraussetzung sind eine Rechnung und eine Überweisung.
Häufige Fragen
Nur, wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält. Starre Fristen und Quotenklauseln sind unwirksam. Lassen Sie die Klausel im Zweifel prüfen.
In der Regel nein. Nach dem BGH (VIII ZR 185/14) ist die Renovierungsklausel dann unwirksam, wenn Sie keinen angemessenen Ausgleich bekommen haben. Halten Sie den Zustand beim Einzug mit Fotos oder Protokoll fest.
Ohne besondere Regelung im Mietvertrag reicht besenrein: geräumt, grober Schmutz entfernt, Böden gefegt. Verlangt der Vertrag eine gereinigte Übergabe, müssen auch Küche, Bad und Fenster sauber sein.
Eine angemessene Prüfzeit, nach der Rechtsprechung oft drei bis sechs Monate. Einen Teil darf er bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und Preise für München, Stand 17. Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
